430 000 logements privés ont été interdits à la location en France dès le début 2023, sans négociation possible, pour cause de consommation énergétique hors normes. Derrière ce chiffre, une réalité qui bouleverse le secteur et secoue des milliers de propriétaires.
Le dispositif, porté par la loi Climat et Résilience, ne laisse plus de place à l’improvisation pour les logements classés F. Les échéances s’égrènent jusqu’en 2028, chaque date apportant son lot d’obligations. Les propriétaires doivent s’adapter, souvent à marche forcée : travaux de rénovation, conformité technique, contrôles plus stricts. Rater une étape, c’est risquer des sanctions bien réelles.
Plan de l'article
- Passoires thermiques : pourquoi certains logements sont désormais interdits à la location ?
- Quels logements avec un DPE F ou G sont concernés par l’interdiction de louer ?
- Le calendrier des interdictions : dates clés et obligations à retenir
- Se mettre en règle : conseils pratiques pour les propriétaires de logements mal classés
Passoires thermiques : pourquoi certains logements sont désormais interdits à la location ?
La loi Climat et Résilience cible de front les passoires thermiques, ces logements aux classes F ou G du diagnostic de performance énergétique (DPE), qui minent le parc locatif français. Ces biens anciens, souvent mal isolés, pèsent lourd dans le bilan carbone national et gonflent les factures des locataires.
Le DPE est devenu l’outil de référence. Il mesure la capacité d’un logement à limiter ses besoins en chauffage, ventilation et climatisation. Dès qu’un bien dépasse 450 kWh d’énergie primaire par mètre carré et par an, il est classé G. Résultat : une facture énergétique qui s’envole et, pour beaucoup, un risque accru de précarité.
En interdisant la location de ces logements, le législateur se fixe plusieurs objectifs : améliorer la qualité du parc locatif, accélérer la transition énergétique et protéger les locataires les plus vulnérables. Pour continuer à louer, les bailleurs doivent désormais s’appuyer sur des audits énergétiques et engager des travaux de rénovation parfois conséquents.
Voici les points clés à retenir sur l’évolution du cadre légal :
- Interdiction location DPE G : depuis 2023, les logements les plus énergivores sont sortis du marché locatif.
- Extension aux logements classés F : la mesure s’appliquera progressivement selon un calendrier déjà établi.
- Objectif affiché : faire disparaître la location de passoires thermiques d’ici 2028.
Ce virage législatif bouleverse les règles du jeu dans l’immobilier et met la rénovation au cœur des préoccupations des propriétaires.
Quels logements avec un DPE F ou G sont concernés par l’interdiction de louer ?
La restriction de la location de passoires thermiques s’applique de façon progressive. Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont directement ciblés par la loi, mais toutes les habitations ne sont pas logées à la même enseigne. Seuls les biens utilisés en tant que résidence principale sont concernés, qu’ils soient loués vides ou meublés. Dès lors qu’un logement tombe dans les classes F ou G, le cadre s’applique sans exception du type de bail.
Quelques situations échappent toutefois à la règle, mais elles restent rares. Les locations saisonnières (moins de 4 mois par an) ne sont pas concernées. Même chose pour certains logements très spécifiques, comme ceux protégés au titre des monuments historiques ou soumis à des contraintes architecturales insurmontables, sous réserve d’un audit énergétique dûment motivé.
Chaque propriétaire doit fournir un DPE à jour avant toute signature de bail. Sans ce document conforme, impossible de conclure la location. Louer un logement DPE F ou G expose désormais à de vraies sanctions : annulation du bail, amendes administratives, obligation de remise aux normes.
Voici les principales situations à connaître :
- Logements concernés : toute résidence principale classée F ou G.
- Logements exclus : locations saisonnières, biens avec contraintes techniques justifiées.
- Obligation : audit énergétique et DPE à fournir avant la location.
Pour chaque propriétaire qui souhaite louer, la conformité énergétique n’est plus négociable. Le respect des procédures et la régularité du DPE deviennent le passage obligé pour éviter tout faux pas.
Le calendrier des interdictions : dates clés et obligations à retenir
Le calendrier fixé par la loi Climat et Résilience est implacable. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G dépassant 450 kWh/m²/an sont interdits à la location. Cette première étape marque l’exclusion des biens les plus énergivores identifiés grâce au diagnostic de performance énergétique (DPE).
Le processus se poursuit par paliers. À partir du 1er janvier 2025, tous les logements classés G seront concernés, quelle que soit leur consommation exacte. En 2028, ce sera au tour des logements en classe F d’être interdits à la location. La classe E sera à son tour visée dès 2034.
Pour mieux visualiser ce calendrier, voici les moments clés à retenir :
- 2023 : les logements G les plus énergivores (> 450 kWh/m²/an) sortent du marché.
- 2025 : l’ensemble des logements classés G seront interdits à la location.
- 2028 : la mesure s’étend à la classe F.
- 2034 : interdiction pour les logements classés E.
À chaque étape, le propriétaire bailleur doit produire un DPE conforme, parfois compléter par un audit énergétique. Les contrôles s’intensifient : bail annulé, amendes, obligation de rénover. Ce calendrier oblige le parc locatif à se moderniser et à gagner progressivement en efficacité énergétique.
Se mettre en règle : conseils pratiques pour les propriétaires de logements mal classés
Le compte à rebours a commencé. Pour un propriétaire détenant une passoire thermique, chaque délai compte. Avant de relouer, il est impératif de faire établir un diagnostic de performance énergétique (DPE) récent. Ce document, désormais incontournable, classe le logement de A à G en fonction de sa performance énergétique et de ses émissions de CO₂. Si le verdict tombe : F ou G, la marche à suivre est claire, il faut entamer des travaux de rénovation énergétique.
Prenez en compte trois axes prioritaires :
- Isolation (murs, toiture, planchers bas) : c’est souvent le chantier le plus efficace pour abaisser la consommation énergétique.
- Chauffage : remplacez les systèmes anciens par des équipements performants et sobres.
- Ventilation : une bonne circulation de l’air limite les pertes et améliore le confort.
Les investissements peuvent sembler lourds, mais différents dispositifs existent pour alléger la facture. MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, certificats d’économie d’énergie : autant d’options pour financer les travaux de rénovation. Certains programmes exigent la réalisation d’un audit énergétique préalable, un passage qui aide à cibler les priorités et à planifier les interventions de façon efficace.
Ne perdez pas de temps. Un logement non conforme, c’est un risque de bail suspendu, de baisse forcée du loyer, ou de sanctions. Mieux vaut anticiper, consulter des professionnels qualifiés et explorer toutes les solutions de financement disponibles. Aujourd’hui, la rénovation énergétique n’est plus un choix : c’est la condition pour continuer à louer dans les règles.
D’ici quelques années, la location immobilière ne ressemblera plus à ce qu’elle était hier. Le calendrier avance, les normes évoluent, et le marché se transforme. La passoire thermique, autrefois tolérée, pourrait bien devenir une pièce de musée, ou une opportunité manquée pour qui tarde à agir.