Résidence secondaire : plus-value et impôts

Une résidence secondaire est par définition un logement dans lequel vous pouvez résider pendant une courte durée. Aujourd’hui, ce marché se porte mieux. Notons que c’est un marché de passion que de raison. Cependant, que dire de la plus-value et des impôts liés aux résidences secondaires ? C’est en effet à cette interrogation que nous essayerons de répondre à travers cet article.

Notion de résidence secondaire

Avant de cerner la notion de résidence secondaire, définissons la résidence principale. Cette dernière peut être définie comme le logement dans lequel vous passez le plus de temps possible. Et ce, au cours d’une année. Elle peut être le lieu où vous avez élu domicile avec votre famille. Autrement dit, c’est là que vous vous couchez et que vous passez la majeure partie de votre temps. C’est aussi votre lieu de vie habituel et effectif. L’accent est : surtout mis sur la durée, ou le temps que vous passez réellement dans ledit logement. Cela signifie que vous pouvez y être retrouvé à tout moment.

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Lorsqu’il y a un principal, c’est qu’il y a un secondaire. De ce fait, une résidence secondaire est un logement ou un habitat dans lequel vous passez moins de temps. Lorsque l’on ne vous retrouve pas dans la résidence principale, vous pouvez être : retrouvé dans la résidence secondaire. Soulignons que la résidence secondaire est le plus souvent destinée aux vacances. C’est-à-dire des séjours de courte durée. Notons, qu’il vous est possible de disposer de plusieurs résidences secondaires. Toutefois, vous n’avez le droit qu’à une seule résidence principale. Cette dernière peut évidemment changer lorsque vous déménagez.

Quid de la plus-value et des impôts liés aux résidences secondaires ?

Dans la période où vous n’occupez pas votre résidence secondaire, vous pouvez la mettre en location. Notons que lorsque nous parlons de résidences secondaires, cela inclut :

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• les maisons de vacances,
• aussi, les appartements que vous louez à d’autres personnes et qui vous appartiennent ;
• les logements vacants qui sont également à votre nom.

Cependant, lorsque vous décidez de vendre votre résidence secondaire, vous en tirez une plus-value. Cette dernière correspond à la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’achat. Aussi, cette plus-value est imposable lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire. En outre, le calcul de l’imposition est fonction du montant de la plus-value brute d’une part. Et d’autre part, il est fonction du nombre d’années de détention de la résidence par le propriétaire.

Quels sont les cas d’exonération de l’imposition de la plus-value ?

La première cession d’un logement secondaire vous permet de bénéficier d’une exonération d’impôt sur la plus-value. Pour en bénéficier, trois conditions sont à respecter. La première est que la résidence principale ne vous appartenait pas les 4 années précédant la cession. Pour la deuxième condition, le produit de la vente est : utilisé pour acquérir ou construire votre résidence principale. Et ce, dans un délai de 2 ans suivant la date de cession. Quant à la troisième condition, vous n’avez jamais obtenu d’exonération de ce type. En effet, celle-ci ne s’applique qu’une seule fois.

Par ailleurs, si vous réemployez partiellement le produit de la vente afin d’acquérir votre résidence principale, vous bénéficiez de l’exonération. Et ce, en proportion du prix réemployé. Dans le cas où le crédit sur le logement secondaire n’est pas totalement remboursé, l’exonération s’applique également. Même si les fonds sont utilisés pour rembourser le crédit et non pour financer l’achat de la résidence principale. Notons que la fraction du prix de cession à réemployer doit être indiquée dans l’acte de vente du bien.

Quid de la déclaration de la plus-value et du paiement de l’impôt ?

Le notaire se charge de la déclaration de la plus-value et du paiement de l’impôt au Trésor Public. Il vous faudra bien vérifier avec le notaire que l’exonération d’impôt sur la plus-value a bien été appliquée. Pour ce qui est de la déclaration de la plus-value, vous aurez à remplir le formulaire 2042C. Dans la case 3VW, vous devez renseigner le montant de la plus-value exonérée. Ce sera donc à vous de le faire. Quant au notaire, il se charge de déclarer la plus-value et de payer l’impôt au jour de la cession. Par la suite, lorsque vous faites votre déclaration de revenus, vous devez renseigner cette plus-value exonérée.

Les règles d’imposition en cas de location de la résidence secondaire

Si vous décidez de louer votre résidence secondaire, vous devez vous renseigner sur les règles d’imposition. En effet, la location d’une résidence secondaire peut avoir des conséquences fiscales non négligeables.

Tout d’abord, si vous louez moins de 120 jours par an votre résidence secondaire, vous pouvez bénéficier du régime fiscal des locations meublées non professionnelles (LMNP). Dans ce cas-là, vous êtes autorisé à déduire certaines charges comme les frais réels tels que l’eau ou l’électricité, mais aussi vos intérêts et assurances emprunteur notamment. Vous avez aussi la possibilité de récupérer la TVA payée sur le bien immobilier. Pour pouvoir bénéficier du statut de LMNP conservant cette exonération fiscale partielle, il faut cependant respecter certains critères qui sont : être propriétaire-bailleur en nom propre et ne pas percevoir plus de 23 000 € annuels pour son activité locative.

En revanche, si ces conditions ne sont pas réunies, cela signifie que la location va entrer dans le champ d’application du régime réel simplifié dit « micro-BIC ». La différence avec le statut précédent est qu’il y a une limite maximale dont la somme totale encaissée ne doit pas excéder les seuils suivants :

Lorsque l’on met son logement en location à titre onéreux occasionnel, vous devez vous soumettre à des obligations fiscales et déclaratives auprès du receveur des impôts en remplissant le formulaire Cerfa 2042-C-PRO.

Les astuces pour optimiser la plus-value et minimiser les impôts liés à la résidence secondaire

Acheter une résidence secondaire est un investissement rentable pour plusieurs raisons. En effet, si vous avez acheté votre bien immobilier à un prix bas, vous pouvez espérer le revendre plus cher et en tirer une belle plus-value. Cette opération n’est pas sans conséquences fiscales importantes.

Il existe des astuces pour optimiser la plus-value de votre résidence secondaire tout en minimisant les impôts liés à cette transaction immobilière. Tout d’abord, vous devez vendre votre bien afin de bénéficier d’une exonération totale sur la vente du logement sur l’impôt sur les plus-values immobilières et autres taxes liées à la revente.

De même, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel dans toutes les étapes clés telles que l’estimation du bien ou encore la négociation avec l’acquéreur potentiel afin d’éviter toute erreur qui pourrait coûter très cher.

Dans le cas où vous voulez louer votre résidence secondaire, il est judicieux d’envisager certaines stratégies légales permettant de réduire vos charges fiscales comme mentionné précédemment : opter pour le régime LMNP ou micro-BIC sont des solutions efficaces pour alléger sa facture fiscale.

Sachez qu’il y a aussi des aides financières mises en place par l’État français qui peuvent être utiles lorsqu’on effectue des travaux dans une résidence secondaire. Parmi ces aides, on peut citer le CITE (Crédit d’Impôt Transition Énergétique) qui permet de bénéficier d’un crédit d’impôt pour les travaux liés à l’amélioration énergétique du logement. L’ÉCO-PTZ est aussi une aide financière mise en place par l’État afin de financer des travaux dans un bien immobilier.

Vous devez prendre en compte les implications fiscales importantes lorsqu’on achète ou qu’on vend une résidence secondaire et réfléchir aux astuces pour optimiser la plus-value tout en minimisant les impôts qui seront dus sur cette transaction immobilière.